Konut kira sözleşmesinde neler olmalı?
Türkiye’de kira sözleşmesi belirli bir şekle bağlı değildir: imzalı yazılı sözleşme, noter onaylı sözleşme veya e-Devlet’te oluşturulan sözleşme geçerlidir. Önemli olan içeriğin, konut kiracısını tarafların aksini kararlaştıramayacağı kurallarla koruyan Türk Borçlar Kanunu’na (TBK, 6098 sayılı Kanun) uygun olmasıdır.
- Taraflar ve kiralanan: ad soyad, T.C. kimlik numarası, tebligat adresi, kiralananın tam adresi, cinsi ve demirbaşları.
- Kira ve ödeme: Türk lirası cinsinden tutar, ödeme günü ve banka hesabı. Kayıt oluşması için konut kirası banka aracılığıyla ödenmelidir.
- Süre: başlangıç tarihi, süre ve teslim tarihi.
- Depozito: en fazla üç aylık kira; kiracı adına vadeli tasarruf hesabına yatırılır (TBK 342).
- Yıllık artış: TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişimini aşamaz (TBK 344). Beş yıldan sonra mahkeme hakkaniyete uygun kira belirleyebilir.
- Bakım ve kullanım: kiraya veren evi kullanıma elverişli tutar (TBK 301); kiracı küçük temizlik ve bakımı yapar (TBK 317), alt kiraya vermek için yazılı izin gerekir (TBK 322).
Sözleşmeyle değiştirilemeyen kurallar
- Kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirerek sözleşmeyi sona erdirebilir. Bildirim yapmazsa sözleşme bir yıl uzar (TBK 347).
- Kiraya veren, yalnızca süre bitti diye sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresinden sonra, her uzama yılının bitiminden üç ay önce bildirerek sebepsiz feshedebilir (TBK 347).
- Kiracı aleyhine ceza koşulu ve kira ile olağan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getiren hükümler geçersizdir (TBK 346).
- Sözleşmeyle birlikte imzalatılan tahliye taahhüdü geçersizdir (TBK 352).
- Kefil, azami kefalet tutarını, tarihi ve “müteselsil kefil” ifadesini el yazısıyla yazmalı; evliyse eşinin yazılı rızası gerekir (TBK 583–584).
- Kira ve tahliye uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
Damga vergisi ve e-Devlet
Gerçek kişilerin konut olarak kiraya verdiği taşınmazlara ait kira sözleşmeleri ve üzerindeki kefalet şerhleri, Damga Vergisi Kanunu’na ekli (2) sayılı tablonun IV/31. fıkrası uyarınca damga vergisinden istisnadır. Kiraya veren şirketse damga vergisi, süre boyunca ödenecek toplam kiranın binde 1,89’udur; araç bunu hesaplar. Dilerseniz e-Devlet’teki “Kira Sözleşmesi İşlemleri” hizmetini de kullanabilirsiniz: burada sözleşmeyi tapu bilgisinden malik oluşturur, kiracı üç gün içinde onaylar.
Bu araçta ekrandan atılan imzalar basit elektronik imzadır. Pek çok ev sahibi ve kiracı bunları yazdırılmış, ıslak imzalı nüshalarla birlikte kullanır. Kefalet için her zaman kefilin el yazısıyla dolduracağı basılı bir nüsha kullanın.